В 2021 году большинство инвесторов в коммерческую недвижимость нацелены продолжать инвестировать, основной фокус будет сконцентрирован на жилье, логистике и офисах. По результатам исследований, который провели аналитики EVIC, почти во всех категориях недвижимости ожидается дальнейшее повышение цен. Исключение составляют розничная торговля (непродовольственный сектор) и отели, объекты которых все чаще выставляют на продажу.
По результатам опросов с октября по декабрь 2020 года заметен высокий уровень готовности к покупке, которую не снизил даже второй локдаун. По сравнению с 2019-2020 годами рост ожиданий составляет 48%. «Наш новый опрос инвесторов ясно показывает, что приоритетом является дальнейшее наращивание портфелей за счет приобретений», – говорит Кай Вольфрам, управляющий партнер EVIC. Сильное давление капитала на институциональных инвесторов в ближайшие месяцы усилится из-за нехватки инвестиционных продуктов за пределами больших городов.
Изменение спроса
Треть инвесторов ожидают, что отрасль будет дальше разделена на выигравшие и проигравшие классы недвижимости. Как и в предыдущие годы жилая недвижимость наиболее востребованный актив (64,1%), в то же время логистическая недвижимость возглавила рейтинг в прошлом году. В 2021 году 33% инвесторов хотят продолжить инвестировать в логистическую недвижимость. Согласно исследованию, спрос на офисную недвижимость в наступившем году останется неизменным, и это несмотря на ожидаемое снижение спроса со стороны арендаторов (офисы включены в список покупок для 41% инвесторов). Розничная торговля (за исключением продуктового ритейла) и отели значительно просели. 12% инвесторов заявили, что хотят сократить свой гостиничный портфель, 20% хотят продавать торговую недвижимость в непродовольственном секторе.
Снижение арендной платы до 60%
Согласно исследованию, как и ожидалось, эти два сектора особенно сильно ощущают последствия пандемии. В гостиничном сегменте около 36% владельцев сталкивались с просьбами арендаторов об отсрочке или снижении арендной платы. Снижение арендной платы в среднем составило почти 60%. В секторе розничной торговли отсрочка или снижение арендной платы были проблемой почти для каждого второго владельца. В среднем арендная плата здесь снизилась примерно на 25%. В стационарной розничной торговле 76% опрошенных инвесторов видят средний, а 12% даже высокий риск того, что «экономические проблемы у арендаторов в 2021 году могут все больше сказываться на оплате аренды».
Рост цен в регионах
Тем не менее большинство опрошенных полагают, что кризис в среднем не приведет к падению цен: ожидают роста цен как в городах (79,6%), так и в регионах (57,4%). Что касается стратегии приобретения, тенденция сохраняется в сторону пригородов и провинции. В результате пандемии более 81% инвесторов также предполагают более высокие требования к капиталу, а более 70% ожидают увеличения пустующих помещений в офисном сегменте. И только около четверти опрошенных ожидают увеличения прибыли.
Объем транзакций в 2020 году несколько ниже предыдущего года
По прогнозам EVIC, объем транзакций в кризисном 2020 году составил около 77 миллиардов евро, что не на много ниже уровня предыдущих лет (2019 год: 91 миллиард евро, 2018 год: 79 миллиардов евро). Из-за короны показатели отдельных классов активов в течение года сильно различались. В коммерческом секторе сумма транзакций составила 51 миллиард евро. Это на 26% меньше по сравнению с 2019 годом. Особенно упали объемы в офисном и гостиничном секторах: в каждом случае более чем на 40%. Жилой сегмент вырос на 18% и в итоге составил около 26 миллиардов евро.
По материалам IZ