Нишевой продукт, набирающий популярность

Рынок инвестиций в дома престарелых появился в 2012 году, когда инвестиции в данном сегменте выросли втрое. С начала 2016 года объем инвестиций достиг около 2,6 млрд евро — на 60% выше, чем в сопоставимый период прошлого года. Это стало возможно благодаря высокой инвестиционной активности во Франции (878 млн евро) и Германии (870 млн евро).

Вполне вероятно, что по итогам года объем инвестиций в дома престарелых достигнет рекордного уровня — 5,5 млрд евро в целом по Европе. В Германии ожидается рост инвестиций до уровня свыше 3 млрд евро.

Инвестиции в дома престарелых в Европе, млн евро. Рост на 60% по сравнению с 1-м полугодием 2015

График: Savills, RCA

Дома престарелых становятся мейнстримом

За последние 15 лет инвестиции за пределами традиционных сегментов (офисной, торговой и промышленной недвижимости) в среднем росли на 25% в годовом сопоставлении. Дома престарелых стали популярны среди инвесторов в последние годы по нескольким причинам.

Инвестиции в данный класс активов являются прекрасным способом диверсифицировать портфель и при этом избежать необходимости конкурировать на рынке дорогих традиционных активов. Инвесторов привлекает менее циклический характер данного класса недвижимости, в особенности на фоне волатильности рынка.

Однако наиболее важный фактор — это возможность получения долгосрочного дохода и будущее демографическое развитие, которое поддержит рост сегмента. Старение европейского населения и уровень благосостояния стареющих «беби-бумеров» создают потребность в увеличении числа учреждений по уходу с более высоким уровнем качества и широким спектром услуг.

Дома престарелых позволяют диверсифицировать портфель, одновременно избегая жесткой конкуренции за дорогие традиционные классы активов

Доходность падает

В последние годы повышенный спрос инвесторов оказал давление на доходность инвестиций в дома престарелых. Однако она остается более привлекательной, чем в традиционных сегментах рынка. Разница между доходностью инвестиций в дома престарелых и другие классы активов составляет от 36 базисных пунктов (торговые центры) до 163 базисных пунктов (центральные городские объекты).

Доходность в Британии, Франции, Германии и Швеции
Доходность снижается, но по-прежнему более интересна, чем в сегменте традиционных классов активов

График: Savills

Доходность инвестиций в дома престарелых в настоящее время находится в диапазоне 4,4 – 7,5% в зависимости от страны, расположения и качества объекта. Растущая конкуренция продолжит оказывать давление на доходность.

Сильные фундаментальные показатели

Стареющее население — это мировая тенденция, которая прежде всего затронет европейские страны. К 2025 году возраст более 20% европейцев будет составлять 65 лет и выше.

Пожилое население Европы (старше 80 лет) будет расти быстрее, чем европейское население в целом. Как и сегодня, возглавлять данный тренд будут Германия, Нидерланды, Италия, Греция и Португалия. Стремительный рост демонстрирует и продолжительность жизни. В среднем жители Европы живут 85,3 лет, в 2060 году данный показатель достигнет 91,8 лет.

Стареющее население Европы. Население старше 80 лет:

График: Европейская комиссия

Учитывая результаты анализа, Германия является сегодня одним из наиболее привлекательных рынков для инвестора в дома престарелых. Здесь наблюдается высокая доля пожилого населения, ограниченное количество мест в домах престарелых в сравнении с ожидаемым спросом и высокая доля госрасходов на уход за пожилыми людьми.

Рейтинг стран по фундаментальным показателям *

График: Savills
*анализ динамики пожилого населения, кол-ва мест и госрасходов на дома престарелых

Национальные рынки инвестиций

ГЕРМАНИЯ

В Германии инвестиции в дома по уходу за престарелыми составляют 1 – 3% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Учитывая, что за последние пять лет ежегодный объем транзакций в среднем составил около 420 млн евро, 2016 год уже может считаться исключительным. В первом полугодии владельца сменили объекты общей стоимостью свыше 870 млн евро, что превышает показатель двух прошлых лет.

Сейчас уже никто не сомневается в том, что результаты года будут рекордно высоки. Учитывая количество недавно заключенных и запланированых сделок, объем инвестиций по итогам года ожидается на уровне выше 3 млрд евро. Доля в общем объеме инвестиций (4,2%) уже стала рекордным показателем в истории немецкого рынка.

Объем инвестиций в Германии.

График: Savills

В то время как в 2015 году почти треть сделок была совершена с объектами в семи крупнейших городах Германии, в первом полугодии 2016 года на данных рынках было заключено лишь 7% сделок. Инвестиционная активность все больше смещается в небольшие города и региональные центры — здесь зафиксировано более 27% общего объема.

Одним из показателей инвестиционной привлекательности домов престарелых является состав инвесторов. В первом полугодии сделки иностранных инвесторов составили 60% общего объема, причем наиболее популярен рынок Германии среди инвесторов из Франции (31%), Бельгии (16%) и Люксембурга (9%).

Управляющие фондами и активами, а также паевые инвестиционные фонды стали крупнейшими группами покупателей за последние два с половиной года. Учитывая демографические изменения, можно ожидать, что в будущем инвестиционная активность в данном сегменте увеличится.

ФРАНЦИЯ

В первом полугодии 2016 года во Франции были проданы дома престарелых общей стоимостью 877 млн евро. Хотя интерес иностранных, преимущественно европейских, инвесторов растет, наиболее активны на рынке французские инвесторы. Более того, все операторы – французские компании. Растущий инвестиционный спрос оказал давление на ретабельность, которая продолжит снижаться в следующие 12 месяцев. Мы прогнозируем, что к концу года объем инвестиций в дома престарелых составит 1,3 млрд евро.

ИСПАНИЯ

Высокий спрос на дома престарелых в Испании гарантирован старением населения и привлекательностью страны для пенсионеров из других стран, прежде всего Северной Европы. На рынке доминируют местные игроки, а также учреждения церкви.

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Рынок недвижимости в области здравоохранения набирает популярность среди инвесторов из-за рубежа — США, Азии и Европы. После референдума о выходе Британии из ЕС некоторые инвесторы рассматривают дома престарелых как «надежную гавань» во времена неопределенности. Мы ожидаем повышенного спроса иностранных инвесторов на фоне относительной слабой динамики фунта стерлингов по сравнению с долларом и евро. Несомненно, усилится конкуренция за новые участки для строительства домов престарелых.

Европейский рынок инвестиций в дома престарелых в первые 6 месяцев 2016 года:

• Повышенная инвестиционная активность во Франции, Германии и Великобритании.
• Интерес инвесторов приводит к снижению доходности. На сегодняшний день они варьируются в диапазоне 4,4 – 7,5% в зависимости от страны, расположения и качества объекта.
• Дома престарелых и альтернативные классы активов в целом становятся популярными объектами для инвестиций в доходную недвижимость.
• Дома престарелых стали популярным инвестиционным продуктом в 2012 году.
• За последние пять лет в сегменте произошло много крупных слияний и поглощений.

Источник: Savills