Германия это одно из первых направлений, которое рассматривают бизнесмены для выгодных инвестиций в коммерческую недвижимость. Популярность Германии, в первую очередь обусловлена стабильностью. Вот уже на протяжении нескольких десятилетий подряд немецкая экономика не переживала серьезных потрясений. Недвижимость за это время ни разу не обесценивалась, и ничто не говорит о том, что такое может произойти в ближайшем будущем. Наоборот, цены на коммерческую недвижимость, особенно на офисы и розничные здания в семи крупнейших городах Германии, выросли за предыдущие несколько лет. Тем временем, количество сделок и строительных объектов продолжает неуклонно расти.
Основные показатели оценки рынка коммереческой недвижимости
Немецкий банк – Bundesbank, предложил систему индикаторов (27.05.2019), которая предоставляет инвесторам краткий обзор ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Индикаторы описывают текущие события в этом сегменте рынка с трёх точек зрения: с точки зрения цены, финансирования и реального сектора экономики.
1. Индикатор цены
1.1. Растущие цены на коммерческую недвижимость
Источник: vdpReseach – Немецкий Банк
Уже почти 10 лет (с 2010 года) цены на коммерческую недвижимость Германии только растут, и этот тренд не прогнозируется на спад. Отмечается преимущественный рост стоимости на офисные здания, что обусловлено стабильным экономическим положением страны и повышенной необходимостью в таком типе недвижимости, особенно в городах большой семёрки.
1.2. Увеличение арендных контрактов
Источник: vdpReseach – Немецкий Банк
Офисы занимают лидирующую позицию и как недвижимость для аренды. Только в Берлине работают офисы большого количества крупных компаний, среди которых — BVG, Deutsche Bahn, Deutsche Telekom, Lufthansa, Siemens и Vivantes. Фонд офисной недвижимости столицы насчитывает 19 млн м². Таким образом, Германия остаётся страной лидером, имеющей самую большую долю офисных зданий (25%) в Европе. Для сравнения, Великобритания владеет 24%, немного опережая Францию (20%).
2. Финансовый индикатор
2.1. Рост ипотечных кредитов под коммерческую недвижимость
Совокупные ипотечные кредиты минус ипотечные кредиты на жилую недвижимость согласно статистике заемщиков
Начиная с конца 2016 года немецкие банки начали выдавать большое количество кредитов под приобретение коммерческой недвижимости. К 2019 году объемы выросли на 5%. Эта тенденция сохраняется и будет продолжать сохранятся в будущем, согласно прогнозам на конец 2019 и начало 2020 года.
2.2. Кредиты внутренними домашними банками
Источник: Немецкий Банк
По данным Savills, в период с 2012 по 2016 в коммерческую недвижимость Германии ежегодно вкладывалось в среднем около 40 млрд евро. Доля иностранных инвестиций составляло примерно 50%. Начиная с 2018 года, все больше и больше иностранных инвесторов снова вносят свой капитал в немецкую коммерческую недвижимость. На начало 2019 года прирост был более 2%, и этот тренд продолжит сохраняться.
3. Индикатор реального сектора экономики
3.1. Разрешения на строительство коммерческой недвижимости по ее типу
Источник: Федеральное агентство по статистике
В связи с тем, что прогнозируется серьезный прирост немецкого населения в крупных городах к 2025 году (в среднем, на 3% ежегодно), спрос на коммерческую недвижимость только увеличивается. Соответственно, упавшее после рецессии 2008-2009 годов число разрешений на строительство коммерческих зданий начинает возвращаться к докризисным показателям. Более того, благодаря растущей урбанизации, ожидается увеличение численности работоспособного населения на 4% к 2030 году.
3.2. Увеличение объемов сделок с участием немецкой коммерческой недвижимости
1) Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Кельн, Мюнхен, Штутгарт
Таким образом, согласно последним данным, Германия стабильно подтверждает свой статус страны для выгодного вложения капитала. В совокупности с удачным расположением в самом центре Европы и хорошей транспортной доступностью, страну можно назвать одной из самых прибыльных. Несмотря на практически пиковую стоимость за квадратный метр, крупные компании с мировыми именами все равно переносят свой бизнес в немецкие города. Этим обусловлен растущий спрос как на офисные, так и на другие коммерческие помещения.
Источник: Немецкий Банк