Для рынка коммерческой недвижимости Германии год начался на позитивной ноте. Объем сделок около 12,0 млрд евро за первые три месяца 2018 года оказался всего на 3,8% ниже рекордного показателя прошлого года. В отличие от 2017 года, на этот раз положительные результаты обусловлены прежде всего одиночными сделками (10,33 млрд евро, 86,1%). Данный показатель на 15,6% превышает прошлогодний (8,93 млрд евро). Соответственно, активность на рынке портфельных сделок в первом квартале сократилась почти вдвое — с 3,54 млрд евро до 1,67 млрд евро.
Если оценить общую тенденцию с коммерческой недвижимостью в 2018 году, то видна некая стабилизация рынка в Германии. По прогнозам аналитиков общий объём сделок не привысит 70 млрд евро.
Объем сделок с коммерческой недвижимостью за последние годы в Германии (в млрд евро)
* Прогнозируемый объем сделок в Германии в 2018 году
Если говорить о классах активов, офисная недвижимость укрепила доминирующие позиции на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Германии. Объем инвестиций в данном сегменте составил 6,27 млрд евро; таким образом доля рынка выросла с 45,8% (1-й квартал 2017) до 52,2%. На второй позиции — торговая недвижимость. Доля данного класса сократилась на 39,8% до 1,89 млрд евро.
Объем инвестиций в сегменте логистики также сократился согласно ожиданиям после блестящих результатов прошлого года — в данный класс активов в первом квартале 2018 года инвестировано 1,47 млрд евро. Тем не менее, данный результат аналитики оценивают как достаточно сильный.
На прочие классы пришелся объем инвестиций 2,37 млрд евро, или 19,8% инвестиционного рынка. Около 620 млн евро составили инвестиции в гостиничную недвижимость (5,2%), понизившись таким образом на 43,8% в годовом сопоставлении.
Немецкие инвесторы преобладают
Наибольшую активность в третьем квартале проявили немецкие инвесторы, совершившие 63,3% сделок на сумму 7,59 млрд евро (+0,8 млрд евро в годовом сравнении). Объем зарубежных инвестиций, напротив, сократился более чем на 20%. Наибольший объем инвестиций из-за рубежа пришелся на Британию (8,8%), Люксембург (5,8%), США (5,1%) и Сингапур (4,9%).
Среди типов инвесторов по-прежнему лидируют управляющие активами/фондами и специальные фонды (доли рынка 22,9% и 15,7% соответственно). Однако на втором месте в первом квартале закрепились инвестиционные фонды недвижимости REIT (16,6%). Застройщики следуют за ними на четвертом месте (1,14 млрд евро).
На стороне продавцов наиболее активную роль играют управляющие активами и фондами (29,5%) и застройщики (14,6%). Уменьшение числа портфельных сделок отразилось и на размере транзакций. Лишь две сделки были совершены на сумму более 500 млн евро, в частности приобретение офисного объекта во Франкфурте компанией Aroundtown. Таким образом, крупные сделки потеряли около трети объема в сравнении с прошлым годом. Наибольшую долю составили сделки на 100-500 млн евро (32,8%), несколько прибавив в годовом сопоставлении.
Доходность: Начало стабилизации
Несмотря на продолжающийся высокий спрос инвесторов, в первом квартале наблюдалась постепенная стабилизация доходностей в высшем сегменте рынка. Так, доходности в сегментах офисной и торговой недвижимости слегка просели лишь в двух и трех городах соответственно. Таким образом, в городах ТОП-5 средняя доходность по офисной и торговой недвижимости снизилась на 3 и 7 базисных пунктов соответственно. Тем временем, в сегменте логистики доходность осталась без изменений в сравнении с предыдущим кварталом.
В сегменте торговой недвижимости наиболее резкое сокращение доходности зафиксировано во Франкфурте (0,20% п., текущий уровень — 3,00%). В Берлине и Гамбурге произошло снижение на 5 и 10 б. п. соответственно до 3,00%. В Мюнхене и Дюссельдорфе уровень доходности по объектам смешанной недвижимости (торгово-офисные объекты) остается стабильным (2,90% и 3,30%).
Тем временем в сегменте офисной недвижимости произошло неоднократное снижение доходности в Мюнхене (до 3,00%) и Дюссельдорфе (до 3,50%). В Берлине (2,90%), Франкфурте (3,20%) и Гамбурге (3,05%) доходность не изменилась. Наконец, в сегменте логистики уровень доходности стабилизировался: в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте и Гамбурге доходность устойчиво сохраняется на уровне 4,45%. Самой дорогой локацией для инвестора в логистическую недвижимость Германии остается Мюнхен (доходность 4,40%).
Положительное начало 2018 года — очередное подтверждение сохраняющегося интереса инвесторов к немецкой доходной недвижимости. Фактором поддержки по-прежнему является динамика рынка капитала: в текущем году не ожидается повышения учетной ставки ЕЦБ. Несмотря на некоторую стабилизацию доходностей, маловероятно, что их сокращение достигло своего пика. Аналитики ожидают продолжения тенденции в течение года. По итогам 2018 года рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Германии может в очередной раз достичь отметки в диапазоне 50 – 55 млрд евро.
Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2018 году
- Германия остаётся привлекательной, особенно среди европейских инвесторов
- Новое правительство пока не сильно влияет на рынок недвижимости. Ожидаются изменения в законе c долями Share Deal
- Высокие цены аренды недвижимости стимулируют строительство жилья
- Быстрее всего дорожают офисная, жилая и логистическая недвижимость
- Рынок по прежнему остаётся на стороне продавца
- Велики ожидания роста процентных ставок по кредитам
Ближайшие годы на рынок будут активно влиять демографические изменения и дигитализация процессов в недвижимости
По материалам НАИ Аполло и Э&Я.